“对哄抬住房租金的监管必需严于控房价”

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李宇嘉

最近，在迄今为止楼市调控效果显著的北京，住房租金上涨现象备受市场关注。

根据信息平台“我爱我家”的数据，年7月，北京租赁住房套月租金为4902元，比上个月上涨2.9%。 根据wind公布的50个城市租赁数据，今年以来，北京的住房租赁水平连续5个月上升。 年7月，北京租赁市场每平方米月租金首次突破90元( 92.33元)，比去年7月上涨21.9%。

事实上，抛开春节等季节性因素，有统计数据以来，北京的住房租金几乎呈上升趋势。 除北京外，沪穗深等一线城市也同样呈现出这种态势。 年7月，沪穗深住宅租金比去年同期上涨16.4%、21.6%、29.7%，也是近年来最大的涨幅。

过去，每年7~8月的“毕业季”房租就上涨了。 北京大学学生多，其中大部分会选择留在北京，但是短期内租赁供应灵活性小，自然租金会上升。

图片来源:视觉中国

这次北京等热门城市房租的上涨，确实也受到了以前“毕业季”的影响。 而且，北京等热点城市的房价居历史高位，楼市调控严格，租房诉求也相应增加。 另一方面，近年来，北京等一线城市对库存改造、违法建筑等的打击力度加大，京沪等城市“类住宅”的新增供给接近冻结，租赁供给侧减少。

但是，考虑到北京人口持续缓和，公租房等多条线路的租赁供给增加，“租赁”的趋势十分明显，这种供求水平的因素过去也一直存在。 这是因为很难解释最近租金的迅速上涨。

目前，从中央到地方巩固“建房不炒”，是加快培育“购房并轨”住房新制度的关键时期，各地大力发展培育机构规模化租赁等多元供给主体，鼓励新市民以租赁的形式“扎根”城市。

如果说前期房价不合理上涨可以归咎于住房投资属性，那么租房基本上是最现实的刚需，其诉求通常由收入水平决定。

根据国际经验，如果租赁支出超过个人可支配收入的1/3，出租人的生活将面临困难。 所以，即使发达国家不限制房价，限制租金也已成为国际惯例。

年3月，德国议会通过《房租限制法》，将3年房租涨幅限制从15%降至10%。 房东提高超过指导价20%的租金是违法的，出租人有权将房东告上法庭的房东单方面提高50%以上的租金，被视为牟取暴利，将被监禁3年。

近年来，我国城市居民收入增速呈现一定程度的放缓趋势。 据wind统计，城镇居民家庭可支配收入中位数(中位数更能反映出租人的收入状况) )的增长率连续4年放缓，从年的10.3%降至7.2%。

并且，根据国家统计局的数据，自2002年有统计数据以来，房屋租金价格没有下跌过，17年间租金指数月平均涨幅达到3.32%。 其中，租赁人口集中的一线城市，近年来租金上涨非常快，今年涨幅在20%以上。

根据wind数据，即使按套均50平方米计算，目前北上广深商品租赁住房套均月租金分别为4616元、3724元、2652元、3915元，这些城市租赁主力工薪阶层大多不足万元，租赁费用

作为切实反映实际住房诉求的住房租金，逆收入上升、逆政策取向上升，显然需要特别重视，必须分析其背后的深刻原因。

近年来，国家提倡“租购并举”，培养“先租后买”、“以租为主”的住房费用模式。 目前，诉求方重视购房的费用理念尚待诱惑和扭曲，但供给方借助政策东风，迅速行动，明显体现在长租公寓的兴起及其特殊的运营模式上。

目前，长屋公寓公司有集中型和分散型两种，前者以改造整栋出租为主，后者由主要的工作人员“收藏”房屋来源出租。 配套成熟的租赁住宅来源基本掌握在二手房业主手中，因此分散型“储蓄”成为长屋公寓的竞争模式。

年以来，全国相继诞生了2000多家长屋公寓公司，仅深圳就有200~300家。 事实上，一个城市的房子很多，但新的弹性小，高质量的房源更是稀少。 因为获得高质量住宅资源的人，有可能在长屋公寓市场竞争中率先突破，成为头部公司，拥有定价权、收益权。 这正好符合长屋公寓互联网运营下的“投资逻辑”。

因此，长屋公寓在向资本方说明盈利模式时表示，只有长大后才能在市场上获得主导权、定价权和盈利权。 因此，市场上的多次融资正是基于这一模式执行的。 首先要争夺住宅资源，争夺有增长红利的“有潜力的住宅区”。 然后，洗牌领域，提高市场占有率，最后成为龙头公司，掌握定价权并盈利。

因此，近期市场上出现了争夺有两个租赁平台的房源，将业主的租金勉强估算为只有8000元的房子，最终推至1万元的例子。 按照这种典型的网络风险做法，资本一旦选择了谁，就会打倒竞争者，不让后来者站在活路上，一直下药，直到自己成为头脑的公司。

目前，互联网“烧钱”投资模式在房屋租赁市场非常活跃。 年以来，十几个父母租了公寓倒闭，意味着竞争进入了“领域洗牌”的第二阶段。 由此推断，剩下的公司在资本的支持下竞争争夺房源。

过去，为了对抗出租房屋的价格上涨，出租人要么“联合租赁”、隔断、上下铺处理，要么选择住的地方远离市中心和工作地，要么从商品房搬到城中村，要么干脆远离居住，牺牲了基本的舒适性 这也在一定程度上助长了租赁市场的野蛮增长。

目前，国家正大力培育住房租赁市场，意在鼓励长期、稳定、低价的租赁供给和诉求模式。 客观地说，长期租赁公寓大规模出现后，一方面租赁供给比较有效地增加，减少了房东诈骗、擅自提高租金、扣除押金等混乱，另一方面，租赁市场秩序明显改变，租赁体验感提高。 例如，长屋公寓配置了适合年轻租客的基础设施，消防安全也很规范和完善。

但必须注意的是，无论是市场秩序的改善还是租赁体验的提高，这些“精彩租赁”的诉求升级都不应该基于租金的非合理上涨，而必须考虑大多数租赁人的支付能力。

事实上，在必须在“高房租、好体验”、“低房租、差体验”中选择一个的情况下，大多数租房者只能选择后者，毕竟其他支出(孩子的教育、父母的养老等)估计也很大。

因此，与近期长屋公寓的“房贷”报道相比，监管机构开始就主要公司进行协商，不得利用融资资金恶意抢注房贷，不得以高于市场的租金和租金提前向房东讨回房贷合同

虽然很难区分是持有房屋还是投资，但是租赁一定是持有房屋的诉求。 作为公共产品，各级政府要增加公共租赁住房的供给规模，对有困难的人的住房问题进行保护，要加强市场化的租金监管，使租金在出租人能够承受的范围内。 (作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：经济之声