“李宇嘉：楼市调控再造应从交易市场转向租赁市场”

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李宇嘉

近来，由于房屋租金上涨、融资违约、配套装饰不规范等，房屋租赁市场再次引起全民关注，程度不亚于房价上涨。

近年来，购买者或多或少都有投资的想法，但很少有人为了投资而租房。 在各大城市，“先租后买”已成为居住的定式之一，加之房价上涨、长时间高位运行、人口流动和职工变动日益频繁等原因，许多大城市已经超过了购房者。

基于此，租金应成为更受关注的民生几个事项，房租稳定也是民生和社会稳定的基础。

与房价没有纳入cpi指数不同，租房作为大众的支出行为，决定了房租上涨会导致cpi上涨。 自2002年有统计数据以来，cpi的房租月平均比去年同期上升3.32%，但同期cpi月平均比去年同期上升2.8%，前者每月比后者高出0.53个百分点。

作为基础价格，房租的上涨意味着人工价格、仓储价格、店面价格等所有上涨，生活费的价格也必然会上涨。 去年以来，奢侈品白酒、黑白家电普遍涨价，到了最近家政服务和家具建材的涨价，人手、仓库、店等的价格上涨成为最大的灾祸，这些价格上涨与房租上涨直接相关。

与有房的人相比，租房的人多为25~35岁的年轻群体，这样的群体有两个特征。 一个是边际费用的趋势很高。 二是创业和落户城市的愿望强烈。 据易居研究院统计，北京等20个大城市的房租收入比在30%以上，和发达国家大城市“难住”的情况差不多，但房租只是生活费的一部分，在我们其他行业的支出压力也很大。

如果房租过高，就会产生明显的抑制支出的效果，抑制最有支出意愿的群体释放支出潜力，阻碍我国内需型社会的建立。 这个小组包括25~35岁的城市主力支出者、2亿4500万外来人口和近3亿从农村转移的人口。

截至2008年，我国社会支出品零售增速曾一度达到23%，但随后下跌，至今年7月下跌至8.8%。 根据北京市统计局的数字，年北京居民支出最多的是居住和医疗保险2项，同比分别达到11%和16%，食品烟酒和服装2项分别下降0.7%和8%。

年，我国新出生人口1723万人，比去年减少63万人，是放宽独生子女政策以来新出生人口首次减少。 考虑到迄今为止的两个孩子政策效果较大，两个新生占51%，两个孩子( 879万人)增加了近48万人。 很明显，一个孩子的出生率下降更快，导致了总出生人口的减少。

最近，全国人大通过了关于修改个人所得税法的决定。 最大的亮点是，孩子的教育、继续教育、大病医疗、住房贷款的利息和租金、老人的赡养等5个刚性支出可以在税前扣除。

事实上，这个政策的出发点是，近年来居民的基本生活价格急速上涨，居高不下。 如果房租支出占可支配收入的30%左右(一线城市40%左右)，不仅会成为居民消费的最大杀手，抑制内需社会的建立，还会极大地蚕食年轻居民的创业和从业意愿。

年轻的租客们，首先是普通的城市居民，然后是企业家。 扣除基本生活支出后的余额过少或不得不负债，将大大削弱他们创业的积极性和动力，甚至动摇他们留在大城市的信念。 因此，楼市调控后，必须加强代码租赁市场的调控。

8月17日，北京监管部门集中讨论主要房屋租赁公司，提出“三不可”、“三严格调查”。 此前，深圳市也发出整顿市场混乱的通知，确定将租赁市场混乱纳入房地产市场混乱整治。 在稳定租金方面，主管部门首先尝试，探索限价租赁住房制度。

这只是个开始，比起商社交易市场的限制，租赁市场的限制更难。

首先，房租价格上涨是长期过分重视交易市场，忽视租赁市场的结果。 2008年“扩大内需”及其后的3600万套保障性住房战术，国家高度重视公租房、中低收入者住房问题，但落实到地方后，部分地区的重量化指标多于供给质量。

其次，虽然多年来各地都出台了培育租赁市场的文件，但在集体土地上建设租赁住宅(特别是公租房)也存在个别例子等问题。 相反，租赁政策的红利，特别是规模化租赁的培育，异化为资本支持下的长期租赁公寓乱象。

再次，长期重视交易市场，监管基础薄弱，在国家统计局等官方口径中，对租赁市场的统计远远少于交易市场，只有cpi中有“租赁住房房租”指数的项目。

由于缺乏第一手数据，监管者必须从各大中介机构获取租赁数据。 但是，中介机构的市场占有率有限，根据经营战略不同，统计口径也有差异，拼凑各条新闻也不容易反映市场全貌。

由于数据不足，至今租赁领域定位不明确，去年7月明确为“生活服务业”。 相关监管部门(住房建设、国土、计划、消防、民政、工商、公安等)较多，在租赁管理方面投入了人力、物资，但对经济贡献不大。 因此，对地方租赁市场的监管一般以“合同”“检查”等手段为主，风吹后似乎也很混乱。

最后，租赁监管落地难，是因为租赁市场有明显的地域特征，自上而下监管落地难，进而要通过城市政策刺激地方政府的主观能动性。 尽管目前租金不断上涨，但各大城市都很重视商品房交易市场，通过人才政策保护“有需要的人”免受房价和租金的入侵。 比较租赁主体的新就业者和中低收入者，规范化和快速租赁发展的积极性不高。

针对上述难题，未来必须首先构建内需社会，保障基本生活水平，将楼市调控要点转向租赁市场。

其次，修复租赁市场监管的基础设施，包括存量租赁住房的规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和诉求情况等。 基于此，应该从上到下制定住房租赁快速发展规划。

再次，应该加强供给侧的结构改革。 目前，最大的问题是中低价、中小户型的“适租型”出租房少。 城市空之间已经进入存量时代，存量商品的住宅供给弹性小，价格高。 供给侧结构改革的要点是存量商业办公室、工业园区宿舍、城中村、周边集体土地等的再利用，但再利用的基础是受政府支持的完全“适租型”导向的修缮，而不是填埋平坦的“洼地”来提高租赁公寓的租金价格。

最后，必须禁止城市大规模拆除，特别是打着棚改的旗号拆除位置良好、租金合理的库存住宅。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：经济之声