“任志强：中国房地产业不具备崩盘条件”

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记者张初亮叶书利

每当金十年如白驹过隙，中国房地产下一个十年将走向何方？ 中国房地产公司有很多问题，解决之道在哪里？ 这一轮被誉为“史上最严格的调控”的房地产调控政策，将对房地产领域未来的格局产生怎样深远的影响？ 年博鳌房地产论坛开幕前，《每日经济信息》博鳌特辑独家采访了三位对中国房地产业有独特见解的专家，希望他们的观点像小石子一样，激起无数思考的涟漪。

《每日经济信息》(以下简称nbd ) )这次房地产调控被认为是“史上最严格的”，一旦政府放松调控，购房的诉求很快就会爆发，成交量迅速上升，受供求关系的影响，房价也 在12年的房地产快速发展过程中，房地产领域几乎伴随着一次调控而来。 你觉得通过10次以上的控制，取得了效果吗？ 这里，问题的真正核心在哪里？

任志强:只有影响房价，政府才会觉得控制达到了目的。 因为短期政策根本不可能处理长问题，所以不管是不是开发者，我都不认为政策是正确的。 但是，我认为政策不应该马上调整。 调整政策基于宏观经济，而不是基于微观经济。 如果调整宏观经济，基于微观解决，那一定是错误的。 所以短期内，我认为不应该调整。 调整后，反而会发生新的故障。 中央政府在两者之间做出选择。 一个选择是我们的gdp增长是否低于8%。 低于8%时，政策会发生变化。 由于gdp不能保证8，会产生劳动雇佣等问题。 认为短期内不调整是基于短期内gdp增长率不低于8%。 每次根据gdp调整政策，房价波动很大，应该处理好两者的关系。 我们开发者也没有认为短期内会降低管制政策的威力，认为还会持续一段时间。 否则，就会出现更严重的问题，更无法解决。

nbd :你认为如何应对房地产市场的问题，政策的根本在哪里？ (/br/) )/br/)任志强)为了成功处理市场问题，制定《住宅法》是非常重要的，2002年提出了制定《住宅法》。 目前，房地产领域只有依托23号文件(《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》国发[1998]23号，简称23号文件) )，二次住房改革没有法律依据。 几乎所有发达国家都有确定的《住宅法》，像日本一样，60年代制定了《住宅法》。 《住宅法》对所有公民都一样，法律比较有效，没有《住宅法》大家都会有怀疑。

nbd :你是强硬派开发商的代表，也反对降价，但到了年，你为什么谈降低房价？

任志强: 2008年，我不应该多次让房子降价。 那个时候宏观经济内外下行，中国经济不好，外国经济也不好，是应该鼓励大家支出，鼓励投资，稳定中国经济的时候了。 在这种情况下，如果开发商自己或者房地产领域认为房价应该暴跌，就会对宏观经济产生不良影响。 我们今年为什么说应该适度降价，是因为今年的经济形势和过去不同。 外国经济不太差。 应该说中国内部的经济很好，至少有10%、9%的增长率，或者说越来越多的增长率。 2008年的宏观经济受房地产的影响更大。 由于其他领域的经济正在下滑，如果房地产不坚挺，宏观经济将会更加深入。 今年的开发商如果不降价的话，相反的结果是中央会出台更严格的政策。 这些政策会出现对中国经济更不利的因素。

nbd :所以降价的理由是不让政府出台越来越严格的政策吗？

任志强:违背市场经济规律的东西，一定不是好东西。 我不认为市场经济中的东西可以用非市场的东西来处理。 我认为要处理的问题是根本性的改革，但是现在我们最难处理的是按劳分配的问题。 因为我们在按劳分配问题上涉及住房福利问题。 最简单的道理，大家都认为房子应该降价。 不管我是不是开发商，我都不同意房子降价。 一个国家会让自己的资产上升，但是如何让资产减值呢？ 土地的价值必须从其效果来看。 如果我的一亩地，农业产生2000元收入，工业产生10万元收入，我的商品房应该产生和工业一样的收入吗？ 否则我就工业去。 我盖房子干什么？

nbd :如何保证房地产市场健康稳定的快速发展，如何为弱势群体提供住处。 最近，似乎用“效率与公平”讨论了中国房地产面临的这个问题？

任志强:在我们的快速发展阶段，不能保证居住者有那所房子，只能提供居住者有那所房子。 有住的地方，不一定要有自己的房子，也可以租房子。 我们现在面临的问题不是城市不需要提高，货币不需要提高。 我们都知道高铁一定要比轻轨高，轻轨一定要比慢车高。 因为技术提高了，速度加快了。 但是，我们人民的收入水平不是能跟上这些进步吗？ 我们现在的问题是中央财政收入增长过快，但我们的个人收入增长远远低于此。 所以，缺点不是在房子外面，而是在房子外面。

nbd :从市场的角度来说，供求关系会影响价格。 近年来，我国房地产市场存在住宅销售面积超过土地增长面积，土地供应量远远落后于住宅销售量的现象。 在年的调控政策中，加大土地市场的供给应该是调控方向之一。 你认为增加土地供应能处理房地产领域面临的问题吗？

任志强:政府应该初步认识到，不增加供给就无法处理房地产问题。 所以政府建议今年增加土地市场的供应量。 目前的核心问题是没有处理结构性矛盾问题。 结构矛盾主要表现在，我们这次在住宅市场增加土地的部分大多是原来土地不紧张的部分。 城市土地没有大幅增加的部分，本来就是土地供应紧张的部分。 这就产生了一个矛盾，那就是该给的东西没有给，不该给的东西给了一大堆。 二三线城市在这次土地增长的过程中，增加量很大。 但是，一线城市反而成长量少。 一线城市大部分只完成了计划的30%多。 北京、上海、南京是房价很高的地方。 土地供应量反而没有上升。 原本不太高的地方土地供应量增加了很多。 这样的话，房价的调节作用就不能充分体现出来。 因此，必须处理这些结构性问题。 否则，之后会产生很多矛盾。 这个矛盾可能会持续很久，但现在看来短期内无法处理。 结构矛盾与土地财政有关，也与价格有关。

nbd :如何评价中国房地产领域未来的走势？ 据说中国的房地产领域在今后10年内，像当时日本的房地产泡沫破裂一样崩溃的可能性很高，你怎么看？

任志强:中国不具备崩溃的条件，历史上没有一个国家在经济不崩溃的情况下房地产崩溃。 历史上调查，哪个国家在经济高速增长的情况下，房地产先崩溃了？ 如果没有重大的事情，也不可能发生经济危机。 从第一次到第三次的经济危机的出现，是因为石油危机，第四次是it，第五次是亚洲金融危机，第六次是美国金融危机，除此之外没有发生过经济危机。 而且，有几个发生房地产泡沫的必要条件。 第一，当地的城市化率已经超过了70%，而中国现在有40%多，低于世界平均水平。 第二，住房套现率超过1比1意味着每个人都有一套住房。 中国还早着呢。 日本在60年代超过了1比1。 另外，日本、欧洲的城市化率是多少？

nbd :房地产领域的根本问题在哪里？

任志强:劳动收入分配问题、土地制度问题，这两个是房地产问题的根本。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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来源：经济之声