“广渠路15号明年上半年入市 调控下昔日地王争走高端路线”

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经记者叶书利从北京

诞生的地王就像一把双刃剑，能给房企带来巨大的号召力。 另外，在房地产调控下，不少人在过去的地王项目进入市场后陷入了“卖高位土地、低谷楼房”的困境。 此前在北京高调拿下广渠路15号地王的方兴地产可能很快就会走到这个路口。 方兴地产相关人士告诉《每日经济信息》记者，这些项目的第一期房源将于明年上半年入市。 但是，据业内预计，明年上半年，或者还在控制周期内，方兴地产将如何走出“高买入低卖出”的怪圈？

广渠路15号地:高端项目

《每日经济信息》记者在与方兴地产相关人士的信息表态中表示，7、8月，广渠路15号地开工。 公告牌分为两期，最终在所有年份完成。 该项目最初的房源预计明年上半年对外销售。

但是，根据目前的房地产调控情况，预计明年上半年的房地产将处于房地产调控周期内。

宽渠路15号是地王项目。 2009年6月30日，方兴地产以40.6亿的总额获得该地块，扣除已建成的廉租房，楼价达到15320元/平方米。

取得土地的2009年6月30日是房企积极取得土地、土地大王频繁出现之际，但预计明年上半年第一批房源对外销售时，时点仍在房地产调控周期内，广渠路15号地“高位土地，

对此，方兴地产相关人士表示，考虑到宽渠路15号位的稀缺性和周围较为完整的组合，企业将把该楼盘建成高端项目。 配合这样的高端产品定位，企业将从商业、教育、休闲、后期物业服务等方面进行合作，以走出产品细分路线为目标。 方兴地产董事会主席罗东江先前向媒体表示，本房地产调控对低端住宅市场影响较大，高端住宅较小。

在接受《每日经济信息》记者采访时，北京美联房地产副总经理杨明丽承认了这一点。 她说，鉴于广渠路15号地王的特点，以房地产调控为背景进行销售，当然是“不幸事件”。 从开发者尝试了计划的变更和开工延迟等行为可以看出开发者的困难。 因为这个开发者想通过产品的细分来表现自己的市场价值。 她预计，明年上半年该楼盘首个房源上市时，方兴地产将对周围同一地王项目万科蓝山、富力十号的售价提供重要参考。 富力十号目前的均价为55000元/平方米，万科蓝山的均价为39800元/平方米，她据此预测，广渠路15号地最初房源的均价可能为4.5万元~5万元/平方米。

万科富力已经先行

万科旗下的北京大厦万科蓝山也遭遇了同样的困境。

2007年10月25日，万科以17亿元的总额获得了该地块，楼价达到11409元/平方米。 楼盘的第三大房源于今年5月2日启用，也是房地产调控期间。

杨明丽认为，该地块处于cbd外延区的稀缺性位置，未来几年，该区出现大住宅地块的可能性不大。 北京cbd12地块的位置可能优于万科蓝山，但它是商业项目，不是住宅。 由于万科蓝山位置的优势和稀缺性，该楼盘本身就具有高端楼盘的潜力。 并且，地块所在的地区非常重要，以金融街金色漫香郡为例，2007年9月5日，金融街以12.03亿元的总额胜出，楼价达到4675元/平方米，成为当时北京大兴区的单价地王。 但是，由于该地块位于普通住宅区，配套不太齐全，开发商想走高端路线，却赶不上周围的配套。 因为这个9月底开业的时候，开发商只是以11000元/平方米的价格进入市场。

结合地王的特点和位置优势，万科的定位战略是高端的差异化路线。 起初，万科提出了“国际化公寓”的定位，将客户群定位为高端商务层，进行了一系列的价值营销。

另外，去年毛大庆加盟北京万科后，他提出北京万科将在3~5年内成为北京市场前三名。 但是，万科在北京拿地不是“疯狂”，储蓄地少，销售额要挤进前三名，在储蓄地少的情况下，走高端差异化路线也是首选。

类似万科的是富力十番，也就是广凉门10号地王项目。 2009年5月，广凉门10号被富力地产以10亿2009万元的总额拿下，楼价为15141元/平方米，成为北京当时成交单价最高的土地。 后来被命名为富力十号的这个项目，也因为优越的地理位置和完整的周边设施，将自己定位为高端住宅。

但这些地王项目需要观察的是，4月新政后，除金色漫香郡因合理定价而取得良好销售业绩外，地王项目目前的销售业绩并不突出。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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来源：经济之声