“转型高端地产 合生创展遭受“钱紧”之痛”

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9月，标准普尔评级机构宣布，中资生产商将对集团有限企业( 0754.hk )的评级展望从稳定调整为负。 因为这家企业的流动性在减弱。 另外，标普将联合开发的大中华区信用体系评级从“cnbb”下调至“cnbb-”，债务评级从“cnbb-”下调至“cnb+”。 另外，标普确认了长期公司信用评级和未到期优先无担保债券“b”对共生创展“b+”的债务评级。 标准普尔信贷分解师符蓓表示，该企业的流动性和财务实力在-年可能进一步减弱。 27日，标普公布了与中国房地产开发商比较的压力测试。 其中显示，年销售额下降30%可能会对包括几家大开发商在内的众多开发商造成严峻的流动性压力。 蓓亚表示，销售额下降和国内外信贷紧缩是推动开发商流动性压力上升的主要因素。 基准显示，最不能承担销售额下降打击的开发商有6家，其中不乏共生创展。

独一无二的是，9月28日，穆迪也表示，将包括共生创展在内的两家内地房地产企业的评级展望从稳定降至负面，中国房地产市场的降温和两家企业的销售不稳定是负面的首要原因。 并且，穆迪对共生创展公司的家属评价为b1，优先评价为无抵押的美元票据为b2。 穆迪的jiming zou表示，评级的主要原因是共生的销售过于依赖一线城市。 限购政策严重影响住房诉求和企业限购，销售下降影响偿债能力，利息保障倍数小于2-3倍，这降低了企业融资能力。 穆迪表示，受宏观调控束缚，共生创展销售额较去年同期有所下降，企业进入二三线城市和商业房地产的战略尚未见效。 企业家族债务b1的评级反映了在激进的土地收购战略之后，企业面临着较高的运营和财务风险。

一周内，两个国际权威机构为共生举办了“痛打杀手”的展览。 人们不仅问，共生创展到底怎么样了？

迫于调整，变革高端房地产

年9月29日，被业内人士冠以“新政”的新“国五条”出台后，许多开发商感受到了来自新政策方面的压力。 特别是以前报道过住宅的大型开发商，在住宅市场前景不明朗的情况下，相继开始了“转型”。 联合创展也不例外，一方面，他们清楚地意识到政府制定这个圈子政策的决心和力量； 从对自身快速发展的评价看，以进军高档房地产为基础，着力进行从住宅到商业的完整的“全系房地产”战术变革。 也就是说，将从普通住宅的简单开发扩展到产品、环境、配套、房地产、教育、社区文化、社区交流、绿色生态、增值服务、公益慈善活动10个方面。 正如合生创展总裁薛虎所说，“以往公司的快速发展体现了资源属性，在土地、资金等资源的高度集中下得到了快速发展，但随着领域的快速发展和宏观经济的变革要求，开发者将来需要以经营能力和独特模式为核心的竞争力。 ”。 另外，“由于城市中心的土地越来越不足，地方政府日趋成熟，潜力发生了变化，以往通行的大规模城市建设失去了存在的可能性，只依赖规模开发不再是房地产公司长期的生存之道。” 因而，在两种压力下，共生创展开始了战术转变。

高级房地产的转型，对共生创展而言，是牢牢打造住宅和商业房地产的中心板块。 此外，还致力于打造国际级酒店和自营部分的酒店物业、高尔夫和旅游物业、全新的生活理念、提高个人艺术修养的文化物业、政企合作平台下的产业园开发和面向未来的养老物业等业务板块。 例如北京合生空云路8号，就是其转型的高质量房地产的代表作品。

根据国外房地产的快速发展经验，商业房地产是住宅房地产之后更高速的快速发展阶段，也是更可靠的避风港和更稳定的利润来源。 但是，在国内与住宅相比有严格限制的情况下，商业地产也有风险。 一位领域专家表示，今年以来，由于各大开发商纷纷转型，商业地产投资高涨，部分城市量价齐涨，租金收益率下降，价格泡沫显著。 而且，随着货币信贷的持续紧缩，进入商业地产的资金也有流出的趋势，商业地产的信贷将面临很大的风险。 特别是，当供给超过需求而严重背离时，会产生大量的商业房地产滞销，导致开发商资金链断裂，引发各种连锁反应。 关于共生创展的转型及其带来的风险，薛虎在与媒体的采访中表示:“目前商业模式的调整基本定型，这一时期是共生创展的大势所趋，转型必然需要一点成本。”

在控制之下，会遭遇“缺钱”的痛苦

中心城市项目遭遇限购，今年以来，共同开发在“限贷”、“限购”、“限售”受阻的情况下，遭遇“缺钱”的痛苦。 8月26日，共生创展( 0754.hk )公布了上半年的经营业绩。 据半年报报道，截至今年6月末的中期业绩，中期纯利为10亿，倒退33%。 合同销售额为53.25亿元，每年减少11.7%，平均售价为每平方米14，714元，下跌22%。 对此，摩根大通认为，共生创展资产周转缓慢，业务集中在一线城市，存在政策风险，加之经营透明度低，公司治理不善。 标价从8.5元削减到5.4元，年平均资产净利润为70%。 那只股票维持着“减收”的评级。

再者，此次房地产调控与商业房地产无关，但在银行信贷资源收紧的情况下，购房者从商业银行获得贷款的时间比以往要晚。 一位顾客经理表示，“各分行都有限额，目前限额已用完，申请后可以等到明年放贷。” 联合创展一方面为了处理资金困难，将目光投向二三线城市，另一方面在海外融资3亿美元，用于二三线城市项目的扩张和高端产品的转型。 然而，事与愿违，在管制之下，资金回流紧张的问题依然难以处理。

为了“兑现”，联合开发必须在销售中制造大的复制品。 他们另一方面开展了企业品牌项目的低售优惠活动，如上半年在位于北京望京地区的麒麟公司发起了“最高30万折扣”的活动。 位于海淀区的珠江摩尔国际中心推出的100平方米以上的房源享受“1万比20万”，100平方米以下的房源享受“1万比15万”的优惠活动等。 另一方面，今年8月底在广州海珠区开业的“帝景国际”提出优惠价格的话，当初的平均价格为每平方米2万8000元，优惠后的价格仅为每平方米2万4000元。 9月24日，位于惠州大亚湾区的合生滨海城项目海景洋房高楼上市，但高端大厦滨海城项目均价比周边普通住宅均价高2000元左右，均价仅为7200元/平方米。 这样，目的是加速资产周转和销售回收。

在当前形势下，走高端产品路线的共同开发，业绩似乎有所下降，强盗似乎难逃一劫。 对此，中投顾问房地产领域研究员韩长吉表示:“一旦资金回流紧张，公司将不得不选择新的融资渠道。 如果资金链持续紧张，公司有可能继续进行债务融资，保证项目开发。 从目前的资金规模来看，共生创展的转型需要把握尺度，避免为了规避楼市政策而急于进行整体转型，需要重点考虑自身资金状况和项目特点。 ”

(本网站作者杨光) ) )。

来源：经济之声