“拿地不及卖房快 万科“强攻”利润率”

万科从上海

楼市小阳春经过记者的包机，在高档住宅项目上做出了满意的回答。

近日万科宣布，上海浦江镇翡翠别墅45套房上市3个多月后，目前大部分已售出，这一销售业绩震惊了行业。 据了解，翡翠别墅之所以受欢迎，是因为低密度是一大卖点。 万科的数据显示，翡翠别墅的建筑容积率仅为0.39。 但是，根据《每日经济信息》记者的调查，该别墅所在的地块，合同规定的建筑容积率为0.64。

万科为什么要“挪用”容积率来建立这样一个纯粹的别墅小区？ 其背后，是万科的储备量和销量的博弈。

现场:低密度高价别墅备受欢迎

万科4月26日发布的一季度报告显示，上海翡翠别墅、深圳金域华府、成都金色海蓉等新项目销售火爆 6月17日，《每日经济信息》记者在上海翡翠别墅项目现场获悉，销售人员告诉记者，由于剩下的房源已经很少，目前样板房已经关闭，新房源有可能在10月上市。

据悉，万科上海翡翠别墅每平方米成交均价将超过35000元，总额将达到1600万~2300万元。 周边楼宇的别墅产品，售价17000元/平方米，总价多为5600万元。 但是，这些低价别墅的销售业绩不及万科。

适合住在中国的拆师薛建雄认为翡翠别墅的人气要归功于其低密度质量——根据万科给出的数据，翡翠别墅是纯粹的独栋别墅社区，建筑容积率仅为0.39，这样的产品绝非周

但是，根据上海市房地产估价师网站“2003年上海1~12月分拨的有偿录用地块一窥”的“沪房地闵字( 2003 ) 240号土地分拨合同”，翡翠别墅所在的浦江镇127个

“土地容积率达到0.64，只能建设具有连排、叠加、花园洋房，甚至部分高层的混合动力小区。 建造纯粹的独栋别墅，容积率必须限制在0.3左右。 ’五合国际智囊团社长邹毅告诉记者。

对此，万科解释说，该土地转让合同包括住宅用地和综合用地。 其中住宅用地容积率为0.4，部分综合用地容积率为1.5，不涉及住宅容积率缩小等问题。

上海市闵行区规划和国土资源局也表示:“0.64的容积率是指整个分区，开发商可以降低自身容积率，但不能降低太多。 也不能把原本定为公寓的项目全部变成纯粹的独栋式别墅。 ”

原因:高销量下的土地储备目前不自然

万科建设纯粹的独栋房子，追求利润率显然是最大的考虑因素之一。

万科2008年年报显示，万科翡翠别墅的开发商上海加来房地产开发有限企业实际上是万科的联营企业。 万科在这家企业只有49%的股份。 截至2008年，万科在这家联营企业的投资额仅为约1.16亿美元。

但截至目前，翡翠别墅整个项目的销售额为4.54亿元，其中万科所占权益达到2.27亿元，这只是翡翠别墅的第一期销售额。 根据浦江镇127号地块出让合同，全区建筑面积达到19.5万平方米，尚有17.8万平方米的项目在开发中，未来效益相当可观。

追求利润率的方法在一定程度上反映了万科存量的不自然。

今年1~5月，万科在北京、上海等城市的销售面积突破81万平方米，但由于与其他开发商对楼市前景的评价不同，万科在地面上表现得相当谨慎。 目前万科在北京、深圳、上海的总土地储备只有549万平方米。

万科执行副总裁肖莉以前曾公开表示，万科错过了获取最好土地的时期。 上半年拟处理拿地任务的万科，自5月以来打掉42.83亿元，在6个城市拿了8块地，但没有一块一线城市的开发用地。

对此，万科方面从分布来看，万科近期新增的项目都在二三线城市，但这并不意味着万科不重视一线城市。 获得项目时，万科强调提高股东收益率的大致情况，重点是土地价格是否合理、项目风险是否可控，而不拘泥于某个地区、某个城市。

事实上，一线城市近期的土地出让竞争越来越激烈，成交价格远远高于拍摄价格，万科在这些城市廉价拿到土地已经很难了。

值得注意的是，城市土地价格的上涨不仅仅是楼市的回暖。 地产咨询机构总顾问胡宗亘表示，近年来上海等一线城市的“地荒”现象已日益突出。 万科要在一线城市继续拿地，代价不低。

对策:重视各个项目的利润率

房地产专家表示，在万科不能经常从一线城市廉价拿地，销售规模维持现在这样的水平的情况下，一直以来，万

利润率提高的一个方法是涨价。 但是，光靠涨价拉动利润上涨毕竟有限，所以万科采取更聪明的战略，通过提高项目附加值来提高项目利润率。 2006年以来，万科所有的中高级产品都拥有这种优势。 挖掘万科项目价值的能力在翡翠别墅项目中得到了最大程度的发挥。

翡翠别墅所在的上海浦江镇，只是一个白领凝聚区，整个地区还处于开发初期，工业园区也没有搬迁。 目前，该地区新建销售的平均价格突破了15000元一平方米，但这个价格区间在上海只能算一般。

但是万科偏偏在那里开发了房地产奢侈品。 翡翠别墅除了低容积率、纯粹的独栋卖点外，还引进了意大利建筑经典、中国以前传下来的造园技法、意大利景观元素，贴上万科自有品牌，最终吸引了上海顶级房地产客户接受了这种奢侈品。

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追求稳定的vs抄底万科和追踪者谁笑到最后

今年上半年，对方过激，自己 6月5日，中国境外快速发展有限企业发布公告显示，1~5月企业销售总额为203亿港币6月7日，万科公布的销售数据显示，今年前5个月累计销售金额为238.9亿元。 中海和万科的销售规模只有一个月的差距。 甚至万科董事总经理郁亮也表示:“万科真正的对手是中海。 ”。

万科的同行竞争对手不仅仅是中海。

其实，去年万科土地取得越来越谨慎的时候，以保利地产为首的房地产激进分子抓住时机，购买了大量的“仿制”购买地，让后者拥有了大量的廉价土地资源。

据此前统计，保利地产去年上半年新扩建了8个项目，占地203万平方米，规划建筑面积412万平方米。 下半年在上海、重庆、成都、南昌新获得5个地块。 值得注意的是，保利地产获得的地块大部分地理位置优越，具有较高的赢利能力。

除了保利地产外，去年华润和中海还获得了大量购买低价高质量地块的机会。 这些低价用地，将成为他们将来与万科竞争的重要资源。

面对竞争对手的追赶，万科方面在《每日经济信息》中表示，万科2009年的业务要点是提高股东收益率，单纯追求规模增长不是万科的目标，而是随着经营质量的提高自然出现的结果，

在这场土地储备争夺的背后，万科与其他公司对楼市前景评价的巨大分歧正在显现。 2008年，万科为了调整节奏而踏上了舞台，这次谁会笑到最后呢？

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来源：经济之声