“2010年上海豪宅标准：将弃地段唯一论？”

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经过记者扬长队从上海开始

上海正在进入满城豪宅的时代。

根据机构的统计数据，上海目前成交的普通住宅不到全部商品房面积的15%上海的标价达到了8万元/平方米的高端大厦20、30座，但 年，上海的“豪宅”会过剩吗？ 什么样的豪宅才能真正称为“豪宅”？

《每日经济信息》由星河湾华东区负责人、恒盛地产上海鑫泰房地产快速发展有限企业运营总监李旻、宝华公司集团营销总经理兼胜利战略总经理杨健、方地产咨询机

nbd :上海星河湾改变了上海以前流传下来的豪宅概念，通过产品的塑造，在非豪宅地区建立了豪宅。 上述做法会被其他开发者模仿吗？ 新豪宅出现在什么区域？ 有那些优点吗？

星河湾华东区的负责人:用单一的地域概念概括豪宅很不准确，豪宅开发很大程度上取决于开发者的能力。 星河湾开发的项目往往能美化所属地区的形象，不仅改变了豪宅所属的地区，也推翻了人们对豪宅的认识。

李旻:星河湾虽然打破了人们心中的豪宅标准，但并不是所有的地方都会建豪宅。 豪宅最大的优点是占有稀缺资源，有非常强的不可复制性，如景观稀缺资源，或者经济区、金融区土地稀缺资源等。

杨健:豪宅还是以一定地区的概念为中心来论述的，并不是所有内圈地区的住宅都被称为“豪宅”。 豪宅要求土地的面积和地理位置，只有沿着佚山、陆家嘴、上海一点点的沿江地区，才能生产出真正意义上的豪宅。 从这些情况来看，豪宅不能“复制”。 胡宗亘:上海没有真正意义上的豪宅。 现在的“豪宅”实际上是高端的住宅产品。 所谓“豪宅”有两个优点。 一个是房间规模大，另一个是价格贵。 另外，建材、地域等概念并不是豪宅特有的。

佑威房地产研究中心:如果开发商只做豪宅项目，不把地区建成豪宅集聚区，这座大楼就不能算是真正的豪宅。 形成新的豪宅集聚区需要大量高端项目的集中开发，同时需要快速发展空之间。

中原地产研究院:豪宅一般需要以下一种或多种元素:以前传入中心的古老洋房为景点； 有江景河景； 位于黄浦江两岸或苏州河两岸； 有山景田园风光的一定隐私，装修标准高。

该政策房地产咨询机构:未来豪宅有可能迅速发展为外环外非以前流传下来的别墅区域。 例如闵行的新浦江城、嘉定南翔等。 这些板块土地供应量大，大开发商云集，开发密度低，容易制作豪宅产品，加上轨道的引入，更容易体现这些地区的价值。

中房指数研究院:从区域分布看，现在的豪宅主要分布在以前流传下来的市中心区、黄浦沿江区域、佚山顶级别墅区以及浦东、闵行等城市别墅区。 未来，随着上海区域建设的完整性、产业规划的均衡、财富的积累，上海豪宅将越来越呈现分散布局的点状快速发展，不同地区花费相当大，大部分地区都有相应的豪宅，如2009年徐汇浦江板块的崛起。

话题二价格是否会再次大幅上涨？

nbd :由于房价大幅上涨，豪宅的价格标准也发生了巨大的变化。 在上海，5万元/平方米以上的才能被称为豪宅。 年，这个价格基准会不会再次大幅上升？

星河湾华东区的负责人:用单一的价格指标来论证豪宅的附加值是不合适的，价格不是豪宅的唯一要素。

李旻:豪宅是一个具有城市整体稀缺性和不可替代性的封闭市场，不会因房地产市场整体的价格波动而发生变化，只要开发商的资金链没有断裂，豪宅就值得 豪宅越来越多地考虑开发商的运营能力。 杨健:豪宅的价格有上涨的趋势。 今年，圈内3、4万元以上的楼盘被称为豪宅，低于这个单价的豪宅少了。 汤臣一品今年以16万/平方米的高价出售，明年也有可能出现新鸿基滨江凯旋门的25万/平方米的豪宅。 胡宗亘:豪宅的价格有可能持续上涨，但这种趋势并不会一直持续下去。 在房价上涨的过程中，国家也必须建立预警机制，防止房价过快上涨进入危险区间。

佑威不动产研究中心:价格不是明确豪宅的唯一标准。 项目价格非常高，虽然极其奢侈，但是在车站周边和大型搬迁辅助基地周边等无法建造豪宅的地区，地区是无法支撑豪宅的基础的。 因此，豪宅不能光靠价格取胜，需要占有稀缺的资源，因为它位于高尚的人文地区。

同策房地产咨询机构:评价豪宅的标准不能只看单价。 因为市中心有很多面积小、单价高的项目，但这些项目不属于豪宅的行列。 由于豪宅具有广阔的面积优势，我认为今后总额在数千万元以上的公寓将被称为豪宅。

中原地产研究院:豪宅价格会上涨，但很难大幅度上调，预计政策会将这部分诉求控制在交易税的环节上。

话题3未来的豪宅如何保持价值？

nbd :星河湾、黄浦湾、尚湾等项目给豪宅市场带来的变化不仅覆盖了地域，项目的设计、材料等也推翻了人们心中的豪宅概念。 年开发的豪宅，应该以硬件设施和房屋布局设计等标准具备它们的特征吗？ 什么样的豪宅收藏，保留价值？

李旻:明年的豪宅将更加奢侈品化，产品将更加赏心悦目。 开发商越来越多地审视所开发的豪宅是否达到豪宅的水平，将对开发商的运营能力带来巨大的考验。 但是从设计的角度来说，明年豪宅的建筑设计方面不容易发生大的变化。 因为，现在的豪宅设计与普通住宅设计标准相比受到制约。 例如，住宅设计标准规定层高不得超过4米。 这样，有点豪宅明年将引进越来越多的高科技来实现产品的高端化而不是建筑设计。

杨健:明年的开发商将像今年的星河湾、黄浦湾一样，提高自己的建设能力，通过产品的开发建设来开发新产品，利用施工、用材等精细化开发，豪宅在地区 看起来无法产出豪宅的地方，也有可能建造价值很高的楼盘。

胡宗亘:仅从硬件来看，豪宅与普通住宅并无不同。 现在的豪宅，受概念的诱惑，房地产奢侈品不断增加，价值主要通过营销包装得到提高。

祐威不动产研究中心:装修住宅也将成为豪宅的快速发展趋势。 豪宅是不可复制的，拥有独一无二的稀缺资源是维持价值附加值的主要选择。

同策房地产咨询机构:豪宅有以下好处:精装修物业管理高要求高收入的内景优美，有些项目有稀缺的外部景观资源； 的位置足够，车位比1:1大； 房型大； 开发商以港资公司为主，其次是台湾企业品牌开发商，有豪宅项目开发经验。

话题四个项目如何找到客户群？

nbd :上海大量供应每平方米单价在8万元以上的豪宅。 豪宅的市场容量有限，这些项目怎么才能找到准确的位置呢？ 用什么样的营销方法可以找到自己的客户群？

星河湾华东区负责人:豪宅市场广阔，开发商可以细分市场营销，为销售产品做准备。 顾客的诉求不同，任何产品都可以找到自己的客户群。

李旻:高端客户群体对价格的敏感度不高，总额二三十万元的差距不会影响豪宅购买者。 向顾客展示自信是重要的。 最近阶段豪宅的销售额不好，一方面和工程状态有关。 因为工程没有完成，所以顾客不知道产品能做到什么程度，不能买。 另一方面，也与顾客可以选择的面很小有关。 豪宅市场进入年末年初以来，资金和客户群目前不在兴奋点。 事实上，目前供应的豪宅中，没有一幢大楼能满足顾客的全部要求。 大部分豪宅只能满足几个方面的需求，这客观上并不清楚上海豪宅市场目前的竞争。 购买豪宅的客人层和普通人不同，不接受引导，对有自信的事决定自己的尺度。 因为这个产品的营销需要在开发者内部磨练武功，以高质量吸引顾客。

杨健:并不是所有人都能像星河湾那样开发产品。 星河湾不仅有产品，也有每十年形成一次的公司品牌。 从这个角度来看，像星河湾一样复制豪宅的可能性很低。 从价格上看，明年的市场有一定的成交僵硬，开发商的价格战略也将调整。

胡宗亘:目前最重要的问题是住房来源少，市场上有些人把房子当成货币，市场疯了。 明年的市场可能会有一些变化，但这些变化在豪宅市场不会遇到。

中原地产研究院:星河湾营销方法有其特点，可以参考。 另外，应该通过关系营销维持固有的顾客，寻找新的顾客。

周刊预告

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来源：经济之声