““最大茂”停摆近8年 上海松江新城租金回报堪忧”

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经记者杨宠从上海强发

随着《每日经济信息》价值房地产调查报道的不断深入，热炒现在冷却的“新城”的事情越来越多了。 城市外延式扩张带动周边地区的快速发展，但新城区的成熟需要很长时间，地区房价光靠规划图纸就被炒了。 投机性购房的诉求萎缩后，“概念炒作”难以支撑畸形高房价。 上海松江新城的不自然，可能会引起目前大量涌向嘉定新城等地区的购房者的深思，但长期美景真的会带来投资收益吗？

狮子门的尚浦领世开工、瑞安的虹桥天地开工、长江实业的嘉定地块也开工了，新鸿基的滨江凯旋门项目和苏州金鸡湖岸四季将于今年下半年上市。 上海因各种原因未开工的地块在相关部门的协助下顺利开工。 但是，位于松江大学城地铁站的松江客运中心的卖品茂工程停止了8年。

根据此前的报道，这些地块停工的原因很多，很复杂，与土地采用的性质和土地出让金的支付情况有关。 但是，据《每日经济信息》记者从周边中介那里获悉，即使这些地块顺利开工，但商铺每平方米的年租金收益也不太可能超过3%，而且在项目停工8年后也一直没有开工

但是，上述停工项目从侧面反映了松江新城开发以来价格过高的情况。 对此，汉宇房地产研究部经理付伟认为，松江新城在轨道交通、大学城的预期透支后，房价上涨落后于全市平均水平。 如果只依赖轨道交通和大学城的概念，松江新城将来不容易标价更高。

“总建筑面积45万平方米的松江客运中心及大型购物中心。 周围的很多居民都期待着早日开始生产，从2003年开始到现在为止都停止了生产。 那里牵扯着三湘的股份，三湘正在准备壳牌*st商务的上市。 三湘二期入口地块占地至今已有10年左右没有开工。 “详细情况可以在松江大学城站看到。 周围的居民热切地希望你们能理解内心的声音。 》《追逐新潮》的网友向《每日经济信息》记者报告称，上海地铁九号线松江大学城客运中心的商业广场已停运8年，但尚未重新启动。 记者到现场一看，上述地块确实处于停工状态。

根据现有资料，松江客运中心销售品茂工程，总投资18亿元，总建筑面积45万平方米，其中地上建筑面积38万平方米，地下7万平方米。 工程总占地150亩，主体建筑5~8层。 地面购物中心部分建筑面积28万平方米，集大卖场、商场、美食中心、专卖店、娱乐、展览厅、电影院等功能于一体。 按照计划，全部工程建设期为三年，预计到2005年底项目全部竣工。

上述销售品茂的购物计划面积在松江地区最大，因此当地业界人士将其称为“最大茂”。 而且，仅引进的城市公交线路就有16条，因此，这个“松江区商贸服务业快速发展与布局“十一五”规划”以其为要点，成为快速发展的轨道交通商业。

明明有这么多人流，松江客运中心的卖品茂工程为什么会搁浅到现在？ 对此，记者咨询了新闻记者提到的上海三湘股份有限公司的相关人士。 这个人说:“关于这件事我不太清楚。 目前，三湘股份没有该项目的所有权。 而且新闻记者提到的三湘二期入口的地块，应该和三湘无关。 ”。

但是，据媒体报道，这些项目停止的原因是一系列的经济纠纷和资金不足。

当地房地产行业的一位人士认为，上述文章仅指表面原因。 因为，与松江客运中心差不多拥有土地的三湘富广场至今仍在施工，项目招商也只是完成了。 他认为，导致项目停机的根本原因是当地楼宇开发价值透支情况过于严重，导致当地多年入住率偏低，影响松江地区商业的开发前景。 否则，由于这些地块的地理位置和快速发展前景，即使存在资金短缺和经济纠纷，也已经被大开发商收购，不可能停止。

事实就像上述房地产行业的人解体了一样吗？ 对此，记者进行了调查。

据21世纪房地产区域研究中心拆除师罗寅申介绍，目前松江大学城附近商铺的租金水平和租金收益率非常低，以当地租金最高的开元地中海为例，目前平均租金为6元/平方米/天，但售价为6万~10万元/平方 原地中海已经经营了5年“养屋”，终于获得了现在的租赁水平。 其他新商店现在租赁价格在1.5~3元/平方米之间，有些曾经很难出租。

据此前某机构统计，上海商铺平均租金收益率在5 %~6 %之间，租金稍高的项目年租金收益率可达到8%左右的水平。 这些商店的租金收益率远远低于上海的平均水平。 并且，中原地产松江大学城的店经理表示，目前松江大学城整体最缺的是商业设施。 这直接影响了附近楼盘销售的性价比。

另一方面，商业设施太少，影响了地区楼宇的销售性价比，另一方面，低迷的租金回报率显然是松江客运中心商业项目重启滞后的原因之一，另外，整个地区的低租金，也影响了市场对当地最大商业项目的投资意愿

汉宇房地产研究部经理付伟认为，整个松江新城前期极低的入住率是影响当地商业房地产的“元凶”。

根据他以前对松江新城地区楼市的观测，2004年进入开发建设蓬勃的松江新城地区，到2007年入住率一直很低，购房者中投资的人而不是自住的人不断增加，松江新城一时成为空城。 这个现象到2007年轨道交通九号线开通才终于结束。 但是，目前该地区的入住率依然很低。 据迄今为止的统计，当地新建大楼的正常入住率为60%~70%，且大多租给大学生，但这部分人花费的能力相对较弱。

付伟认为，在入住率较低的情况下，松江大学城附近的商业地产开发面临困难。 以目前当地租金最高的开元地中海为例，经过几年的运营，将获得目前的人气和租金价格。 在地处相对偏远的西部地区，至今仍难以摆脱人气低迷的困境。

当地楼盘前期价值过度透支，引发松江新城前五六年的商业低迷。 事实上，2003年、2004年，松江新城地区的楼盘以轨道交通和大学城的概念为卖点，炒作了地区的房价。 2007年，当大部分上海郊区环外地区楼盘每平方米5、6千元时，松江新城已经喊出了1万元以上的高房价。 过度强调未来和期望，这些地区受到越来越多投资者的关注。 付伟表示，当时松江新城的投资者比例高于全市。

但是，随着轨道交通9号线的开通和大学城的最终形成，该地区没有了快速发展的前景，房价也开始停滞。 据介绍，目前该地区新楼售价15000~16000元/平方米，涨幅落后于全市平均水平。

付伟表示，如果只依赖轨道交通和大学城，松江新城不容易有较大的价值提升，需要其他规划支持和辅助支持。 但是，该地区在前期开发过程中，长期价值提前，后续快速发展力度不足，给目前即将进入新城的开发商和购房者敲响了警钟。

来源：经济之声