“叶檀：房贷证券化是必由之路”

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央行、银监会宣布放宽住房贷款政策，又出台救市措施。 国庆节前发布的新闻抓住了房地产市场“全年黄金期”的节骨眼，国庆期间各地房地产市场火热，作为先行指标的房地产购买热情发生了巨大变化。 限购已见成效，10月9日，交通银行公布的第25期银交中国富景气指数显示，(调查国内26个省市地区1856户小康家庭，调查时间9月12日至9月23日) )无住房家庭和1户比上一期上涨20%。

国庆期间部分地区购房热潮高涨，南京11黄金周期间商品住房预订量达到2812套，日预订402套，比去年同期增长47%，创历史新高。 北京在黄金周期间，二手房成交均价为28243元/平方米，比9月上涨6.8%。

与以往的投资者主导市场不同，这个房地产市场的特色是需求者登场，10%左右的需求者进入市场后，可能会释放出数百万套的诉求量。 虽然不能缓解房地产风险，但会暂时给经济带来喘息的机会。

与投资者不同，刚性诉求者缺乏现金支付能力，需要低息住房贷款的援助，对价格很敏感。 根据政策，银行将帮助需求者和生活改善者购买住房，首套房或首套房均可享受7折优惠利率。 这样慷慨是谁来充钱？

商业银行以大手大脚的上市公共化、市场化为挡箭牌，房贷利率下降2%左右不是小数目。 只有两种方法让商业银行执行这项规定。 或者如果央行继续释放基础货币，像欧洲央行一样将存款利率降至负，中国商业银行相信会愿意发放5%左右利率的住房贷款。 为什么这么说呢，因为中间的差额非常大。

由于不能大力发行基础货币，必须激活资金市场，住房贷款资产证券化的主张盛行。 央行将开始资本化房贷证券，届时将有10万亿元(可能越来越多)的人民币资金进入楼市。

资产证券化来自美国。 20世纪80年代，在美国的试水事业中，住房贷款资产被证券化后包装成投资品，通过评级出售给希望在市场上获得丰厚利润的投资者。 美国利率市场化，市场快速发展，产品结余从1980年的111亿美元大幅增加到2007年的9.3万亿美元，同期房贷资产证券化率也从7.6%上升到64%。 而且，美国房地产价格迅速上涨，买得起房子的、买不起房子的通过住房贷款资产证券化，得到了在郊区买房的资金。 目前臭名昭著的次级债证券化产品，就是其中的一部分。

资产证券化是件好事，但如果在销售、评级等方面出现一系列虚假现象，撒上国债糖霜冒充3a级证券，资产证券化将是面向投资者的庞氏诀窍，在金融危机中结束。

我国住房贷款资产证券化尚处于初期阶段，迄今为止，国内商业银行只发行了3家mbs，前一家是建设银行2005年发起，中信信托受托发行的总规模30亿元的MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券。 随后，建设银行启动了总额40亿元的建行2007-1个人住房抵押证券。 年7月，中国邮政储蓄银行发起的“邮政元年第一期个人住房贷款成功在证券化产品( rmbs )的银行间市场招标，总规模达到68.14亿元”。

目前为止，金融机构没什么意思，收益比短融高比信用低。 房贷是所有长时间贷款中坏账率最低的好资产，银行没有力量证券化的动力。

不管银行、证券公司愿不愿意，如果想不设置基础货币来提高流动性，证券化是必由之路。 之后，我们不需要关注m2的增加，而是m3、m4、m5的大幅上升。 目前，银行不愿意放松住房贷款，未来占据住房市场主角、房地产市场的人们将大幅波动。 房地产投资不是富人的游戏，房贷资产就像钢铁贸易贷款一样瞬息万变。 银行没有证券化入市，只满足通道费用，转让收益和风险，日后可能会后悔。

在金融和互联网时代，要满足购房人住房贷款的诉求，关键是让投资者购买住房贷款资产证券化产品。 将来，张三的房贷不是来自银行，而是来自隔壁的李四。

来源：经济之声