“叶檀：江浙退房潮与海南炒房潮并不矛盾”

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评论家叶檀

如果紧缩政策不变，象征着烧掉天涯海角的房地产，房地产的疯狂炒作将暂时告一段落。

有消息称，私募基金对房地产市场的主攻方向在海南而不是杭州，媒体在一定程度上印证了这一点。

1月14日，《每日经济信息》记者对杭州、温州、南京、丽水等二三线城市房地产市场的调查表明，这些地区近期新建住宅的取消量远远高于去年同期。 在杭州、丽水等城市，合同取消量有时会与当天的销售量相当。 另一方面，在上海等一线城市，新房合同取消量比去年12月同期大幅减少，与江浙等地形形成强烈反差，资金解雇海南房地产。

作为过去房地产泡沫的圣地，现在海南全国性的房地产开发公司超过100家，投资总额超过1000亿家。 据海南相关部门介绍，2009年上半年，海南省房地产开发投资完成114.77亿，比去年同期增长37.2%，保持高位增长。 投资者和开发商如潮水般涌入，海南特别是三亚的地价和房价暴涨。 根据国家统计局的数据，三亚的房价从2009年6月的每平方米9526元上涨到9月的每平方米14751元。

资金充裕的二三线城市风生水起，海南等地进入房地产热炒期，都是房地产狂热炒作接近终点的标志。

不动产投资有长投和短投两种。 房地产投资，如果是长期投资，在初期阶段是为了对抗通货膨胀和价值，本质是看到当地经济的快速发展，拥有当地经济的看涨期权。 例如，在温州花大钱投资房地产，时间在三年以上，这证明了三年间我们看到了以下两种经济基本表现。 一是民间投资资金持续增加。 二是地区经济呈向上增长态势。 这样，你的房产无论是租赁还是投资都可以获得收益。

2009年，各地房地产基本以疯狂短期投资为主，这从一线城市二手房交易量创历史新高可以看出。 2009年房地产投资高峰期，沿海房价暴跌明显是资金撤出实体经济无处可去的表现，他们抓住任何概念炒得沸沸扬扬，租售比等达到了相当离谱的水平。 北京部分楼盘租售比达到1比500，买的房子通过租赁收回投资需要40多年。 开短炒股的投资者并不傻。 当政策紧缩，意识到没有人接盘时，最合理的方法就是赶紧抛售，收回价格。

房地产是否健康，最终需要看当地的经济指标，租金比率、工资收入比等平时的舍弃方式将成为重要的参数。 事实上，沿海地区的经济无法支撑目前过高的房价，受挫是问题中的当然之义。

目前二三线城市房地产降温证明，随着货币小幅收缩，这些地区的投资收益令人怀疑投资者，沿海地区的经济实际情况比房价反映的要差得多。 人们不认为当地的经济和资金会支撑比现在高的房价。 海南拥有旅游岛和免税购物的余威，成为这次泡沫接轨的最后环节。 海南省的房价不健康。 因为海南省的旅游岛计划没有成为当地经济增长的现实。

不动产的流向掌握在政府手中。 政府官员态度强硬，1月14日，国务院快速发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在广东表示，投机炒作行为推高了房价。 如果“国家十一条”等近期调控政策效果不明显，中央有可能继续出台政策调控。 在国家政策下，今年的房价和成交量涨幅都将下跌。 现在不是房地产市场尘埃落定的时候。 形势比人强。 今年的中央“一号文件”仍然是“农”姓，与往年不同，推进城市化将成为“三农”工作的重要一环。 推进城市化很棒，但是在目前的财税体系下，小城镇缺乏财政为支柱的主要税种。 单纯靠上级财政支付显然不够长期，就像十几年前大城市通过土地筹措建设经费一样，土地在小城镇建设中也仍然是重要的收入来源。

在迄今为止的城市化试点工作中，许多地区通过土地财政充实了资金。 在四川省广安市广安区，为了解决小城镇建设资金难题，该区通过土地集约开发，开辟了1000亩新用地，“熟地”实现了价值倍增，2009年，全区各乡镇实现了土地经营收益1.2038亿元。 这是否意味着土地溢价从大城市走向了小城市？ 如果政府得不到税收的支持，房地产仍然是巨大的魔法。

海南曾经成为中国房地产泡沫的象征，在这股房地产热潮中会成为房地产泡沫的终结地吗？ 如果不抑制，完全有可能。

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来源：经济之声